Согласование апартаментов в нежилом помещении

Помощь с согласованием раздела под апартаменты предлагает компания «Смарт Вэй». Сейчас это крайне актуально для продажи или аренды. Примечательно, что законодатель не предусматривает понятие «апартаменты». Однако, отсутствие регулирования не останавливает предпринимателей, и использование апартаментов в бизнесе развивается огромными шагами.

Чем же привлекательны апартаменты для предпринимателей? Как попасть в волну, обзавестись апартаментами и получать из них прибыль? Каким образом из обычной коммерческой недвижимости сделать апартаменты? Расскажу об этом в статье.

Понятие апартаментов

Чтобы понять, чем же так привлекательны апартаменты, разберёмся с понятиями. В законе есть только 2 термина: жилое помещение и нежилое помещение. Жилые помещения — это такие объекты, которые предназначены для постоянного проживания людей и удовлетворения их бытовых нужд. Соответственно, нежилые помещения не предназначены для проживания и не имеют целью удовлетворение бытовых нужд людей.

К жилым помещениям предусмотрено значительно больше требований по комфорту и безопасности, чем к нежилым. Апартаменты по своему юридическому статусу - нежилое помещение. Однако это не означает, что в таких объектах невозможно создать условия для удовлетворения бытовых и иных потребностей людей.

Привлекательность апартаментов

На самом деле, в этом и фишка апартаментов. Намеренно создать в нежилом помещении условия для комфортного пребывания в нем людей. Тем самым можно удовлетворить практически любой коммерческий запрос.

Апартаменты универсального назначения

Для того, чтобы апартаменты имели коммерческий успех, они должны обладать характеристиками жилого помещения или быть максимально к ним приближенными. Человек должен чувствовать себя “как дома”. Например, естественный свет во всех жилых комнатах и кухне, наличие горячей - холодной воды и прочих коммуникаций, тепло и сухо - благодаря отоплению и наличию теплоизоляции внешних стен.

Важно, что в апартаментах вовсе необязательно соблюдать требования, предъявляемые к жилым помещениям. Это не является требованием закона. Но можно сказать, обычай делового оборота.

Апартаменты под гостиницу

В целом из апартаментов возможно сделать гостиницу. Однако есть дополнительные требования к зданию, в котором она располагается. Убедитесь, что ваше здание подходит под все требования законодательства.

Апартаменты для проживания

В апартаментах можно жить самому или сдавать в аренду как квартиру на любой срок. На заметку проживающему:

· Стоимость апартаментов ниже, чем стоимость квартиры в жилом здании.

· В апартаментах невозможно “прописаться” постоянно. Регистрация разрешена на срок до 5 лет.

· Сумма коммунальных платежей и налога выше, чем в жилых помещениях. А также владелец апартаментов будет платить земельный налог.

Вашими соседями может оказаться, к примеру, офис.

На заметку застройщику:

· Назначение земельного участка - не под жилую застройку. И нужно проверять вид разрешенного использования.

· Можно продавать как аналог квартиры с целью проживания - да.

· Обязанность построить детские сады и создать социальную инфраструктуру - отсутствует.

· Обязанность обустройства территории - отсутствует.

Благодаря последним двум пунктам сумма затрат на строительство апартаментов гораздо меньше, чем строительство МКД.

Общие для любых апартаментов преимущества — это возможность менять планировку без согласования в МЖИ, поскольку это нежилые помещения.

Оформляем апартаменты из нежилого помещения

Апартаменты можно сделать практически из любого нежилого помещения. Два условия:

· текущее состояние здания, пригодное для пребывания людей;

· привлекательность локации, площади и каких-либо еще исходных характеристик здания.

Создание апартаментов происходит путем раздела большого помещения на несколько маленьких с наличием инженерных коммуникаций в каждом новом помещении - апарте.

Производится демонтаж ненужных стен и монтаж новых. Законодатель определяет эти работы как перепланировку помещения. Перепланировка нежилых объектов недвижимости не требует предварительного согласования, если не затрагиваются несущие конструкции здания.

Также в ходе оформления апартаментов бывает необходимо переставить сантехнику или же создать новые мокрые точки. Эти работы называются переустройством. Они также не требуют согласования и оформляются в рамках одного проекта.

Процедура перепланировки

Перепланировку нужно продумать, произвести и отразить ее в документах. Документом, подтверждающим законность произведенных изменений является технический план. Поскольку раздел помещения на помещения производится путем перепланировки, технический план должен содержать сведения о ее соответствии закону.

Перепланировка подтверждается проектной документацией. Для нежилых помещений - это проект и техническое заключение о безопасности и допустимости произведенных работ. Заказать проект перепланировки для регистрации в Росреестре можно в компании «Смарт Вэй».

Следовательно, для регистрации и кадастрового учета новых апартаментов в Росреестре, нужно разработать технический план, проект и техническое заключение. Далее расскажу подробнее о процедуре подготовки пакета документов для подачи в регистрирующий орган.

Исходные документы. Запрашиваем выписку из ЕГРН, смотрим поэтажные планы, а точнее - их цвет. Исследуем красные линии (при наличии) и анализируем возможность их регистрации одновременно с разделом помещения. Если планы в черном цвете, то все хорошо, продолжаем нашу работу.

Абрис. Для разработки проектной документации нужен фактический план помещения на данный момент времени. Специалист замерщик выезжает на объект, зарисовывает схему помещения и выполняет его обмеры. Такая схема - план и есть абрис. На его основе инженер - проектировщик разрабатывает техническое заключение и проект.

Разработка технического заключения. Постановление Правительства Москвы № 432 - ПП предусматривает разработку технического заключения. Этот документ отражает текущее состояние несущих конструкций здания. Разрабатывается инженером, состоящим в СРО. Специалист выезжает на объект, осматривает его стены, несущие конструкции, инженерные коммуникации. В случае необходимости заказывает исследования (например, по состоянию кирпича или бетона). Инженер делает замеры, расчеты, фиксирует дефекты. Главная цель технического заключения - подтвердить безопасность эксплуатации здания после перепланировки.

Проект перепланировки

Цель данного документа - описать планировочные, конструктивные и иные решения, принятые для наилучшего исполнения поставленной задачи.

Проект состоит из двух частей: текстовая и графическая. Кратко расскажу, что входит в каждый из них. Текстовая часть начинается с информации, о чем этот проект, на основании чего разрабатывается. Обязательно - адрес - для идентификации объекта, нормативная база, краткая характеристика здания. Далее - архитектурно - планировочные решения: перечень выполненных работ. Описываем, коснулись ли изменения инженерных коммуникаций, а также меры противопожарной безопасности.

В графической части отображается план помещения. Важно отобразить планировку до и планировку после строительных работ. Исходные планы берем из выписки из ЕГРН. Это важно. За основу берем данные, которые учтены государством. Разными цветами схематично обозначаем демонтажные и монтажные работы. Проще говоря, вычерчиваем, что убрали, а что достроили.

Разрабатывать проект имеют право компании - члены СРО. Проверить членство можно на сайте НОПРИЗ, зная ИНН проектной организации. Это важно, поскольку сам Росреестр проверяет полномочия разработчика проекта. Подписывает проект главный инженер проекта. Проект перепланировки является приложением к техническому плану.

Технический план

На основании данного документа Росреестр производит кадастровый учет. Цель технического плана - описать характеристики объекта недвижимости.

Оформляет его кадастровый инженер, имеющий аттестат и являющийся членом СРО (подтверждается свидетельством). Изготавливается в виде электронного документа. Подписывается кадастровым инженером при помощи ЭЦП. Подпись также проверяется Росреестром. Сдается на регистрацию на диске или в виде архива.

Форма и требования к содержанию технического плана устанавливаются приказом Росреестра № П/0082. Но если говорить кратко, то в текстовой части описаны сведения об объекте, пояснение - для чего составлен технический план, какие именно работы проведены. А в графической части показан план помещения до и после раздела, демонтаж и монтаж перегородок, обозначение границ нового помещения на плане этажа - чтобы наглядно было понятно в какой части здания находится новое помещение.

Юридически, со стороны Росреестра, раздел помещения и регистрация перепланировки - две разные процедуры. Соответственно, должны бы иметь разные техпланы. Но в целях экономии средств и времени заявителя мы оформляем все в одном техническом плане. Закон позволяет. Происходит регистрация прав на новые помещения и регистрация изменения сведений в ЕГРН. При одновременной регистрации и прав и кадастровом учете срок оказания госуслуги составляет 12 рабочих дней.

Согласие сособственника. Когда заявитель - не единственный собственник здания, нужно предоставить согласие совладельца. Оформляется в свободной форме. Этот документ обязательный для Росреестра, так как он подтверждает намерение правообладателя произвести регистрационные действия.

Платежные поручения об оплате госпошлины. Регистрация прав на объект недвижимости облагается госпошлиной. В 2024 году ее размеры - 2 000 рублей для физического лица, 22 000 - для юридического. С 2025 года эти суммы увеличатся ровно в 2 раза. Госпошлина оплачивается на каждое вновь образованное помещение.

В итоге мы получим выписки из ЕГРН по количеству новых помещений. Каждому из них будет присвоен свой кадастровый номер. Площадь, этаж и прочие характеристики регистратор возьмет из технического плана.

И маленькая ремарка. В выписке из ЕГРН ни в наименовании, ни в особых отметках не будет термина “апартаменты”. Это будет просто нежилое помещение. Увидеть строку “апартаменты” можно только в том случае, если здание изначально строилось как апарт - комплекс.

Нюансы образования апартаментов и их регистрации

При разделе помещения, а в особенности, при разделе на апарты, есть ряд нюансов, которые нужно знать, дабы не замедлять процесс и не возвращаться к уже пройденным стадиям.

При разделе помещения должны соблюдаться требования изолированности и обособленности. Поясню. Разделить помещение нужно таким образом, чтобы каждое из вновь образованных помещений было отделено от остальных стенами или перегородками. А также каждое помещение должно иметь отдельный вход либо с улицы, либо через вспомогательные помещения. Проще говоря - из общего коридора, вестибюля и тому подобное.

Адреса новых помещений

При разделе одного помещения образуются несколько новых. Кадастровый инженер в техническом плане добавляет, как правило, литер: ком.1А, пом.75Б. Однако эти обозначения не передаются в ФИАС - Федеральную информационную адресную систему. Для регистрации нового адреса собственник (или его представитель) должен обратиться с соответствующим заявлением в Департамент городского имущества (по Москве). Важно это сделать до подачи технического плана в Росреестр. Потому как в реестр попадут те сведения об объекте, которые содержатся в техническом плане. Таким образом, вы сразу получите выписку из ЕГРН с правильным официальным адресом.

Перенос сантехнического оборудования

Как показывает практика нашей компании, именно создание новых мокрых точек очень беспокоит регистрирующий орган. Это расценивается как попытка сделать из нежилого помещения жилое. Для успешной регистрации гораздо надежнее не менять кардинально существующую сантехническую часть. Наши специалисты порекомендуют оптимальное решение данной задачи, чтобы и приостановку не получить, и запрос заявителя удовлетворить.

Внимание на земельный участок

При планировании апартаментов следует смотреть на вид разрешенного использования у земельного участка, на котором стоит здание. “Гостиничное обслуживание”, “общественное управление” или “предпринимательство” - вид использования участка и назначение помещений должны совпадать. В противном случае - штраф. И обязанность устранить нарушение.

Все чаще предприниматели создают в зданиях старого нежилого фонда жилые апартаменты. Переделывают в жилье бывшие промышленные объекты, повышая их рентабельность и доходность. Однако это явление создает неразбериху городской застройки. И именно это явление хочет пресечь администрация.

Это лишь часть особенностей, которые нужно учитывать при согласовании апартаментов в нежилом здании. Для успешной регистрации изменений рекомендуем вам выбирать компанию с большим опытом проектных и кадастровых работ. А также обращать внимание, может ли компания выполнить весь спектр работ самостоятельно. Это будет говорить об ответственности компании и ее нацеленности на результат.

Заключение

Апартаменты - это нежилые помещения, в которых созданы все условия для проживания и комфортного пребывания людей. Такие объекты пользуются огромным спросом у предпринимателей. Имея в собственности коммерческое помещение, можно повысить его доходность в несколько раз, разделив на апарты.

Компания «Смарт Вэй» проводит весь комплекс работ по оформлению раздела и перепланировки здания. Наши специалисты сами разрабатывают проектную документацию и технический план. Наличие членства в СРО и квалификация наших кадастровых инженеров и проектировщиков позволяет не обращаться в сторонние организации для разработки документов. На наш взгляд, это основа успешности наших проектов. Мы досконально погружаемся в ситуацию клиента, оцениваем ее со всех сторон и стараемся закрыть все вопросы, которые могут возникнуть у регистрирующего органа, да и у самого клиента, в будущем.

Более того, у нас есть наработанная практика по образованию апартаментов. Работая в этой сфере, мы находимся в курсе постоянно изменяющихся требований и позиции Росреестра. И, что самое главное, имеем в арсенале определенные способы для получения положительного результата.

Спроектировать и согласовать все виды описанных работ помогут наши эксперты. Контакты для связи: компания «Смарт Вэй», телефон 8-(499)-322-05-14 (Москва) и 8-(812)-425-35-90 (Санкт-Петербург), электронная почта info@smway.ru, сайт https://smway.ru/, телеграм канал https://t.me/SMWgroup.

На правах рекламы. ООО «Смарт Вэй», ИНН: 7814580473, ОГРН: 1137847292670, erid: 2SDnjcEXPoY